Todas as regras sobre a exploração de estabelecimentos de alojamento local estão no Decreto-Lei n.º 128/2014, de 29 de agosto, que sofreu alterações em 2015 e 2018 (consulte aqui a versão atualizada).
Neste artigo, resumimos os aspetos mais importantes desta legislação, para que saiba, passo a passo, como abrir um alojamento local.
- Saber o que é o alojamento local
Segundo o artigo 2.º, os estabelecimentos de alojamento local prestam serviços de alojamento temporário, em regra a turistas, mediante pagamento do preço. Podem ser convertidos em estabelecimentos de alojamento local quaisquer moradias, apartamentos, estabelecimentos de hospedagem ou quartos.
- Escolher a modalidade de AL
Explica o artigo 3.º que pode optar por uma das seguintes modalidades de alojamento local:
- Moradia: estabelecimento de alojamento local cuja unidade de alojamento é constituída por um edifício autónomo, de caráter unifamiliar;
- Apartamento: a unidade de alojamento é constituída por uma fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
- Estabelecimento de hospedagem:as unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente.
- Hostel: as unidades de alojamento são constituídas por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte de prédio urbano suscetível de utilização independente. Distingue-se do estabelecimento de hospedagem pelo facto de aunidade de alojamento predominante ser o dormitório (número de hospedes em dormitório é superior ao número de utentes em quarto).
- Quarto:alojamento na residência do locador, que corresponde ao seu domicílio fiscal, sendo a unidade de alojamento o quarto e só sendo possível, nesta modalidade, ter um máximo de 3 unidades.
Os estabelecimentos de alojamento local distinguem-se dos empreendimentos turísticos (que obedecem às regras do Decreto-Lei n.º 39/2008). São considerados empreendimentos turísticos os hotéis, apartamentos turísticos, aldeamentos turísticos ou empreendimentos de turismo de habitação ou de turismo no espaço rural.
- Registar o alojamento local
Se já identificou uma oportunidade de negócio, é hora de por mãos à obra. Como explicam os artigos 5.º e 6.º, o primeiro passo é fazer o registo do estabelecimento de alojamento local. O registo é gratuito e pode ser feito online, no site Balcão Único Eletrónico.
Informação necessária para o registo
- A autorização de utilização ou título de utilização válido do imóvel;
- A identificação do titular da exploração do estabelecimento, com menção do nome ou firma e do número de identificação fiscal;
- O endereço do titular da exploração do estabelecimento;
- Nome adotado pelo estabelecimento e seu endereço;
- Capacidade (quartos, camas e utentes) do estabelecimento;
- A data pretendida de abertura ao público;
- Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de emergência.
Documentos necessários para o registo
- Cópia simples do documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento, no caso de este ser pessoa singular, ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial, no caso de este ser pessoa coletiva;
- Termo de responsabilidade, subscrito pelo titular da exploração do estabelecimento, assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de alojamento e que o mesmo respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis;
- Cópia simples da caderneta predial urbana referente ao imóvel em causa, no caso de o requerente ser proprietário do imóvel;
- Cópia simples do contrato de arrendamento ou doutro título que legitime o titular de exploração ao exercício da atividade e, caso do contrato de arrendamento ou outro não conste prévia autorização para a prestação de serviços de alojamento, cópia simples do documento contendo tal autorização;
- Cópia simples da declaração de início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento correspondente à secção I, subclasses 55201 ou 55204 da Classificação Portuguesa de Atividades Económicas, Revisão 3, aprovada pelo Decreto-Lei n.º 381/2007, de 14 de novembro, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT);
- Ata da assembleia de condóminos autorizando a instalação, no caso dos «hostels»;
- A modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade de alojamento local.
Oposição da câmara municipal ao registo
A câmara municipal competente pode opor-se ao registo do AL, nos 10 dias ou 20 dias (no caso de hostel) posteriores ao pedido de registo, por um dos seguintes motivos:
- Incorreta instrução da comunicação prévia com prazo;
- Violação de restrições definidas, caso se trate de uma área de contenção previamente identificada pela câmara, ou de proibição temporária de registo;
- Falta de autorização de utilização adequada do edifício.
Caso não seja deduzida oposição por parte da câmara municipal, é atribuído um número de registo do estabelecimento de alojamento local. Não é permitida fazer qualquer publicidade ao alojamento local até que o registo esteja concluído.
- Respeitar a capacidade máxima
A capacidade máxima dos estabelecimentos de alojamento local, com exceção da modalidade de «quartos» e «hostel», é de 9 quartos e de 30 utentes, dita o artigo 11.º. Cada unidade de alojamento, se tiver condições de habitabilidade adequadas, poderá comportar, no máximo, duas camas suplementares para crianças até aos 12 anos.
- Cumprir os requisitos gerais
Os estabelecimentos de alojamento local têm de obedecer a uma longa lista de requisitos constante do artigo 12.º, para poderem estar abertos ao público. Entre eles:
- Apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos;
- Estar ligados à rede pública de abastecimento de água ou dotados de um sistema privativo de abastecimento de água com origem devidamente controlada;
- Estar ligados à rede pública de esgotos ou dotados de fossas sépticas dimensionadas para a capacidade máxima do estabelecimento;
- Estar dotados de água corrente quente e fria;
- Ter instalações sanitárias com sistema de segurança que garanta privacidade.
- Reunir condições de higiene e limpeza.
Cada unidade de alojamento tem de ter:
- Uma janela ou sacada com comunicação direta para o exterior que assegure as adequadas condições de ventilação e arejamento.
- Mobiliário, equipamento e utensílios adequados;
- Sistema que permita vedar a entrada de luz exterior;
- Portas equipadas com um sistema de segurança que assegure a privacidade dos utentes.
- Disponibilizar livro de informações
Outro dos requisitos, é ter um livro de informações sobre o funcionamento do estabelecimento e respetivas regras de utilização internas (artigo 12.º), contendo:
- Regras sobre a recolha e seleção de resíduos urbanos;
- Funcionamento dos eletrodomésticos;
- Ruído e cuidados a ter para evitar perturbações que causem incómodo e afetem a tranquilidade e o descanso da vizinhança;
- Contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento.
O livro de informações a que se refere o número anterior deve ser disponibilizado em português e inglês e, pelo menos, em mais duas línguas estrangeiras.
- Cumprir os requisitos de segurança
Exige o artigo 13.º que os estabelecimentos de alojamento local cumpram as regras de segurança contra riscos de incêndio (Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro), bem como as regras do regulamento técnico constante da Portaria n.º 1532/2008, de 29 de dezembro.
Mas estas exigências não se aplicam aos estabelecimentos de alojamento local que tenham capacidade igual ou inferior a 10 utentes. Nesse caso, têm apenas de possuir:
- Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores;
- Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
- Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.
- Contratar seguro de responsabilidade civil
Quem explore estabelecimento de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de responsabilidade civil extracontratual, que garanta os danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros (artigo 13.º-A).
Se o estabelecimento de alojamento local estiver integrado num edifício em regime de propriedade horizontal, é ainda obrigatório ter seguro que garanta os danos patrimoniais diretamente causados por incêndio na ou com origem no alojamento local.
O capital mínimo do contrato de seguro é de € 75.000 por sinistro. Algumas seguradoras criaram seguros específicos para os estabelecimentos de alojamento local.
- Mandar fazer a placa identificativa
O artigo 18.º exige, ainda, que os estabelecimentos de alojamento local estejam identificados com a seguinte placa identificativa:
Os "estabelecimentos de hospedagem" e os "quartos" podem usar a designação de "Bed & breakfast" ou de "guest house". A publicidade, a documentação comercial e o merchandising dos estabelecimentos de alojamento local devem indicar o respetivo nome ou logótipo e número de registo (artigo 17.º).
- Obter o livro de reclamações
Os estabelecimentos de alojamento local devem dispor de livro de reclamações nos termos e condições estabelecidos no Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro (versão atualizada). Têm, ainda, obrigação de remeter o original da folha de reclamação à ASAE (artigo 20.º).
Questões fiscais do alojamento local
Para quem explore um estabelecimento de alojamento local existem várias questões fiscais a que deve ficar atento:
Abrir atividade nas Finanças
Os rendimentos do alojamento local são tributados em sede de IRS na categoria B (rendimentos empresariais). Desta forma, é necessário abrir atividade de prestação de serviços de alojamento nas Finanças e passar recibos verdes eletrónicos.
Pode escolher o CAE 55201 "Alojamento mobilado para turistas" ou o CAE 55204 "Outros locais de alojamento de curta duração", ativando a opção de aquisições intracomunitárias (no caso de utilização de sites estrangeiros como o Airbnb ou Booking).
Os ganhos obtidos através do alojamento local também podem ser taxados como rendimentos prediais (categoria F), à taxa especial de 28%.
Cobrar IVA e entregar declarações
Os serviços de alojamento local estão sujeitos ao pagamento de IVA, à taxa reduzida de 6%. A entrega do IVA recebido, ao Estado, é feita através da declaração periódica de IVA. Pode pedir a isenção de IVA, se optar pelo regime simplificado e faturar menos de € 10.000 anuais.
Pagar IRS sobre os rendimentos
No que respeita ao IRS, os rendimentos são integrados na categoria B (rendimentos empresariais). Caso opte pelo regime simplificado, e não pelo regime de contabilidade organizada, o IRS a pagar é calculado apenas sobre 35% dos rendimentos, sendo os restantes 65% automaticamente considerados despesa da atividade.
Os rendimentos obtidos através do alojamento local também podem ser tributados como rendimentos da categoria F. Nesse caso, aplica-se a taxa especial de 28%, caso o sujeito passivo não opte pelo englobamento.
Alojamento local não paga imposto de selo
Ao contrário dos contratos de arrendamento, no alojamento local não é necessário comunicar nenhum contrato às Finanças, nem pagar imposto do selo.
Fonte: economias.pt, 30/8/2019