1. Introdução
   A Lei n.º 114/2017, de 29 de dezembro (Lei do Orçamento do Estado para 2018), doravante designada abreviadamente por “Lei do OE para 2018”, veio proceder a importantes alterações no âmbito dos incentivos à reabilitação urbana.

Todavia, e para uma melhor contextualização, convém primeiro ilustrarmos o facto de o próprio CIMI penalizar a detenção de prédios urbanos que se encontrem devolutos ou em ruínas, com vista a desincentivar essa detenção, dando assim lugar a imperativos de reabilitação urbana.

Ora, e de acordo com o art.º 112.º, n.º 1 do CIMI, as taxas do imposto municipal sobre imóveis são as seguintes: (i) para prédios rústicos, 0,8% - alínea a); (ii) para prédios urbanos, de 0,3% a 0,45% - alínea c) do n.º 1 do art.º 112.º do CIMI. Tratando-se de prédios constituídos por parte rústica e urbana, aplica-se ao valor patrimonial tributário de cada parte a respetiva taxa (n.º 2 do mesmo art.º 112.º).

De notar que as taxas previstas no n.º 1 para os prédios urbanos são elevadas, anualmente, ao triplo nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano e de prédios em ruínas, considerando-se devolutos ou em ruínas, os prédios como tal definidos em diploma próprio (art.º 112.º, n.º 3 do CIMI), sendo que para efeitos da aplicação da taxa do IMI prevista neste número, a identificação dos prédios ou frações autónomas em ruínas compete às câmaras municipais e deve ser comunicada à AT (cfr. n.º 16 do art.º 112.º do CIMI). A definição de prédios devolutos encontra-se prevista no Decreto-Lei n.º 159/2006, de 08 de agosto.

Neste contexto, e para o que aqui nos interessa, os Municípios, mediante deliberação da Assembleia Municipal:
(i) Fixam a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos previstos na alínea c) do n.º 1, podendo esta ser fixada por freguesia (n.º 5 do art.º 112.º do CIMI);
(ii) Podem definir áreas territoriais, correspondentes a freguesias ou zonas delimitadas de freguesias, que sejam objecto de operações de reabilitação urbana ou combate à desertificação, e majorar ou minorar até 30% a taxa que vigorar para o ano a que respeita o imposto (n.º 6 do art.º 112.º do CIMI);
(iii) Podem definir áreas territoriais correspondentes a freguesias ou zonas delimitadas de freguesias e fixar uma redução até 20% da taxa que vigorar no ano a que respeita o imposto a aplicar aos prédios urbanos arrendados, que pode ser cumulativa com a definida no número anterior (n.º 7 do art.º 112.º do CIMI);
(iv) Podem majorar até 30% a taxa aplicável a prédios urbanos degradados, considerando-se como tais os que, face ao seu estado de conservação, não cumpram satisfatoriamente a sua função ou façam perigar a segurança de pessoas e bens (n.º 8 do art.º 112.º do CIMI).

As deliberações da assembleia municipal aqui referidas devem ser comunicadas à Autoridade Tributária e Aduaneira, por transmissão eletrónica de dados, para vigorarem no ano seguinte, aplicando-se a taxa mínima referida na alínea c) do n.º 1, caso as comunicações não sejam recebidas até 31 de dezembro (n.º 14 do art.º 112.º do CIMI).

2. Incentivos previstos no EBF no âmbito da Reabilitação Urbana: destaque para algumas das alterações mais importantes conferidas ao EBF, nesta matéria, por ocasião da Lei do OE para 2018

2.1. Em sede de IRS
De acordo com o art.º 71.º, n.º 4 do EBF (que se mantém inalterado), são dedutíveis à coleta, em sede de IRS, até ao limite de € 500, 30% dos encargos suportados pelo proprietário relacionados com a reabilitação de: Imóveis, localizados em 'áreas de reabilitação urbana' e recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação – alínea a) –; ou Imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos artigos 27.º e seguintes do NRAU, que sejam objeto de ações de reabilitação – alínea b).

Ademais, e conforme o art.º 71.º, n.º 5 do EBF, alterado por intermédio da Lei do OE para 2018, as mais-valias auferidas por sujeitos passivos de IRS residentes em território português decorrentes da primeira alienação, subsequente à intervenção, de imóvel localizado em área de reabilitação urbana, são tributadas à taxa de tributação autónoma de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento.

Quanto ao art.º 71.º, n.º 7 do EBF, alterado por intermédio da Lei do OE para 2018 (que passa a ser o anterior n.º 6), o n.º 7 do art.º 71.º do EBF prescreve o seguinte: Os rendimentos prediais auferidos por sujeitos passivos de IRS residentes em território português são tributadas à taxa de 5%, sem prejuízo da opção pelo englobamento, quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento dos imóveis referidos no n.º 4.

2.2. Em matéria de IRC
Conforme prevê o art.º 71.º, n.º 1 do EBF, que se mantém inalterado, ficam isentos do IRC os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de investimento imobiliário que operem de acordo com a legislação nacional desde que constituídos entre 1 de janeiro de 2008 e 31 de dezembro de 2013 e pelo menos 75% dos seus ativos sejam bens imóveis sujeitos a ações de reabilitação realizadas nas áreas de reabilitação urbana.

Já o art.º 71.º, n.º 2 do EBF (que também não foi objeto de alterações por intermédio da Lei do OE para 2018), os rendimentos respeitantes a unidades de participação nos fundos de investimento referidos no número anterior, pagos ou colocados à disposição dos respectivos titulares, quer seja por distribuição ou mediante operação de resgate, são sujeitos a retenção na fonte de IRS ou de IRC, à taxa de 10%, exceto quando os titulares dos rendimentos sejam entidades isentas quanto aos rendimentos de capitais ou entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ao qual os rendimentos sejam imputáveis, excluindo: a) As entidades que sejam residentes em país, território ou região sujeito a um regime fiscal claramente mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do Ministro das Finanças; (Portaria n.º 345-A/2016, que altera a Portaria n.º 150/2004, de 13 de fevereiro); b) As entidades não residentes detidas, direta ou indiretamente, em mais de 25% por entidades residentes.

O saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias resultantes da alienação de unidades de participação nos fundos de investimento referidos no n.º 1 é tributado à taxa de 10% quando os titulares sejam entidades não residentes a que não seja aplicável a isenção prevista no artigo 27.º do EBF (referente a mais-valias realizadas por não residentes) ou sujeitos passivos de IRS residentes em território português que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma atividade comercial, industrial ou agrícola e não optem pelo respetivo englobamento (cfr. art.º 71.º, n.º 3 do EBF que se mantém inalterado não obstante a Lei do OE para 2018).

A retenção na fonte a que se refere o n.º 2 tem caráter definitivo sempre que os titulares sejam entidades não residentes sem estabelecimento estável em território português ou sujeitos passivos de IRS residentes que obtenham os rendimentos fora do âmbito de uma actividade comercial, industrial ou agrícola, podendo estes, porém, optar pelo englobamento para efeitos desse imposto, caso em que o imposto retido tem a natureza de imposto por conta, nos termos do artigo 78.º do Código do IRS (art.º 71.º, n.º 9 do EBF, que não sofreu alterações com a Lei do OE para 2018).

Além disso, a dispensa de retenção na fonte nos casos previstos no n.º 2 só se verifica quando os beneficiários dos rendimentos fizerem prova, perante a entidade pagadora, da isenção de que aproveitam ou da qualidade de não residente em território português, até à data em que deve ser efetuada a retenção na fonte, ficando, em caso de omissão da prova, o substituto tributário obrigado a entregar a totalidade do imposto que deveria ter sido deduzido nos termos da lei, sendo aplicáveis as normas gerais previstas nos competentes códigos relativas à responsabilidade pelo eventual imposto em falta (cfr. art.º 71.º, n.º 10 do EBF, que não sofreu alterações com a Lei do OE para 2018).

Os incentivos fiscais consagrados nos n.ºs 1, 2 e 3 são aplicáveis aos imóveis objeto de ações de reabilitação iniciadas após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020 – cfr. art.º 71.º, n.º 21 do EBF, na redação que lhe foi conferida pela Lei do OE para 2018.

De notar que, de acordo com o art.º 71.º, n.º 11 do EBF, a prova da qualidade de não residente em território português é feita nos termos previstos nos artigos 15.º, 16.º e 18.º do Decreto-Lei n.º 193/2005, de 7 de Novembro (Regime Especial de Tributação dos Rendimentos de Valores Mobiliários Representativos de Dívida).

2.3. Em matéria de IVA
No que concerne à Lista I, anexa ao CIVA (bens e serviços sujeitos a taxa reduzida), figuravam já, na verba 2.23, as empreitadas de reabilitação urbana, tal como definida em diploma específico, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de operações de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional.

Todavia, o art.º 237.º da Lei do OE para 2018 veio alterar a verba 2.24 da lista I anexa ao Código do IVA, que passou a ter a seguinte redação: as empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas diretamente para o Fundo Nacional de Reabilitação do Edificado pela sua sociedade gestora, ou pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), bem como as que sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU, I. P.

Por sua vez, e como auxiliar interpretativo, o n.º 23 do art.º 71.º do EBF, com a redação que lhe foi conferida pela Lei do OE para 2018, vem definir:

1. a) ‘Ações de reabilitação’: as intervenções de reabilitação de edifícios, tal como definidas no Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, em imóveis que cumpram uma das seguintes condições: i) Da intervenção resultar um estado de conservação de, pelo menos, dois níveis acima do verificado antes do seu início; ii) Um nível de conservação mínimo ‘bom’ em resultado de obras realizadas nos dois anos anteriores à data do requerimento para a correspondente avaliação, desde que o custo das obras, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do valor patrimonial tributário do imóvel e este se destine a arrendamento para habitação permanente;
2. b) ‘Área de reabilitação urbana’: a área territorialmente delimitada nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, estabelecido pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro. Neste contexto, prescreve a nova redação do n.º 24 do º 71.º do EBF que a comprovação do início e da conclusão das ações de reabilitação é da competência da câmara municipal ou de outra entidade legalmente habilitada para gerir um programa de reabilitação urbana para a área da localização do imóvel, incumbindo -lhes certificar o estado dos imóveis, antes e após as obras compreendidas na ação de reabilitação, sem prejuízo do disposto na subalínea ii) da alínea a) do número anterior;
3. c) ‘Estado de conservação’: o estado do edifício ou da habitação determinado nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 266 -B/2012, de 31 de dezembro.

2.4. Em sede de IMI e de IMT e outros
Tal como o art.º 71.º do EBF, que já analisamos anteriormente, também o art.º 45.º do EBF foi profundamente alterado por intermédio da Lei do OE para 2018.

Assim, e referindo-se aos prédios urbanos objeto de reabilitação, prescreve o art.º 45.º, n.º 1 do EBF que os prédios urbanos ou frações autónomas concluídos há mais de 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana beneficiam dos incentivos previstos no presente artigo, desde que preencham cumulativamente as seguintes condições:

1. a) Sejam objeto de intervenções de reabilitação de edifícios promovidas nos termos do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, ou do regime excecional do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril;
2. b) Em consequência da intervenção prevista na alínea anterior, o respetivo estado de conservação esteja dois níveis acima do anteriormente atribuído e tenha, no mínimo, um nível bom nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 266 -B/2012, de 31 de dezembro, e sejam cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica aplicáveis aos edifícios a que se refere o artigo 30.º do Decreto-Lei n.º 118/2013, de 20 de agosto, alterado pelo Decreto-Lei n.º 194/2015, de 14 de setembro, sem prejuízo do disposto no artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 53/2014, de 8 de abril.

Aos imóveis que preencham os requisitos a que se refere o número anterior são aplicáveis os seguintes benefícios fiscais (cfr. n.º 2 do art.º 45.º do EBF):

45. a) Isenção do imposto municipal sobre imóveis por um período de três anos a contar do ano, inclusive, da conclusão das obras de reabilitação, podendo ser renovado, a requerimento do proprietário, por mais cinco anos no caso de imóveis afetos a arrendamento para habitação permanente ou a habitação própria e permanente. De acordo com o n.º 6 do mesmo º 45.º do EBF, esta prorrogação encontra-se dependente de deliberação da assembleia municipal, sob proposta da câmara municipal, nos termos do n.º 2 do artigo 16.º do Regime Financeiro das Autarquias Locais e das Entidades Intermunicipais, sendo o respetivo reconhecimento efetuado pela câmara municipal nos termos do n.º 4 do presente artigo;
46. b) Isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis nas aquisições de imóveis destinados a intervenções de reabilitação, desde que o adquirente inicie as respetivas obras no prazo máximo de três anos a contar da data de aquisição;
47. c) Isenção do imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis na primeira transmissão, subsequente à intervenção de reabilitação, a afetar a arrendamento para habitação permanente ou, quando localizado em área de reabilitação urbana, também a habitação própria e permanente;
48. d) Redução a metade das taxas devidas pela avaliação do estado de conservação a que se refere a alínea b) do n.º 1.

Os benefícios referidos nas alíneas a), b) e c) do número anterior não prejudicam a liquidação e cobrança dos respetivos impostos, nos termos gerais (cfr. n.º 3 do art.º 45.º do EBF).

Além disso, e de acordo com o n.º 4 do art.º 45.º do EBF, o reconhecimento da intervenção de reabilitação para efeito de aplicação do disposto no presente artigo deve ser requerido conjuntamente com a comunicação prévia ou com o pedido de licença da operação urbanística, cabendo à câmara municipal competente ou, se for o caso, à entidade gestora da reabilitação urbana comunicar esse reconhecimento ao serviço de finanças da área da situação do edifício ou fração, no prazo máximo de 20 dias a contar da data da determinação do estado de conservação resultante das obras ou da emissão da respetiva certificação energética, se esta for posterior.

A anulação das liquidações de imposto municipal sobre imóveis e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e as correspondentes restituições são efetuadas pelo serviço de finanças no prazo máximo de 15 dias a contar da comunicação prevista na parte final do número 4 (cfr. n.º 5 do art.º 45.º do EBF).

Quanto ao n.º 7 do art.º 45.º do EBF, aliás, único número que se mantém inalterado não obstante as alterações conferidas a esta disposição pela Lei do OE para 2018, ressalve-se que o regime previsto no presente artigo não é cumulativo com outros benefícios fiscais de idêntica natureza, não prejudicando, porém, a opção por outro mais favorável.

3. Conclusão
   As alterações profundas conferidas pelo legislador aos art.ºs 71.º e 45.º do EBF, por intermédio da Lei do OE para 2018 vieram reforçar a preocupação cada vez maior no que tange aos incentivos à reabilitação urbana.

O próprio OE vem, no seu art.º 107.º, ocupar-se da matéria dos empréstimos dos municípios para operações de reabilitação urbana, ao passo que o art.º 142.º do mesmo diploma se ocupa da matéria do financiamento de habitação e de reabilitação urbana, concedendo-se, a este propósito, diversas alterações ao Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.).

Finalmente é de realçar a Resolução do Conselho de Ministros n.º 209/2017, que descreve que, através da Resolução do Conselho de Ministros n.º 85/2015, de 2 de outubro, foi ratificado o memorando de entendimento celebrado a 31 de julho de 2015 com o município do Porto, que contém um acordo global para resolução de diversos diferendos existentes, à data, entre o Estado, ou algumas das suas empresas públicas, e aquele município. Entre esses diferendos conta-se o relativo à Porto Vivo, SRU — Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense, S. A. (Porto Vivo), identificado nos n.ºs 15 a 17 da parte V daquele memorando, com referência ao anterior memorando de entendimento relativo à mesma sociedade, celebrado a 8 de maio de 2014 entre a República Portuguesa e o município do Porto. Ficou acordada, naquele âmbito, a aquisição pelo município do Porto da participação social detida pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I. P. (IHRU, I. P.), nessa sociedade, e a celebração de um contrato-programa entre o município, o Estado, representado pelo IHRU, I. P. e a Porto Vivo, por meio do qual é concedida a esta sociedade uma comparticipação financeira de € 10 000 000 à razão de € 2 000 000 por ano, por um período de cinco anos, repartidos em partes iguais entre o IHRU, I. P., e o município. Os demais atos praticados e a praticar em cumprimento desse acordo são abrangidos pela ratificação e autorização prevista na resolução supra referida.

Fonte: Este endereço de email está protegido contra piratas. Necessita ativar o JavaScript para o visualizar., 11/01/2018